Na otázku, jestli je vhodnější pořídit si byt do osobního či družstevního vlastnictví, vám jednoznačně neodpoví žádný expert přes nemovitosti ani právník. Záleží totiž na vaší konkrétní situaci – na tom, kolik máte k dispozici finančních prostředků a jak s bytem plánujete do budoucna naložit.
Obsah článku:
Osobní vlastnictví nemovitosti
Bytové družstvo
Podílové spoluvlastnictví nemovitosti
Osobní vlastnictví nemovitosti
Stanete-li se vlastníkem bytu nebo jiného typu nemovitosti, jste zapsán jako vlastník do katastru nemovitostí. Byt můžete užívat nebo s ním dále nakládat, prodat jej či pronajmout, bez většího omezení. Částečně může nakládání s bytem omezit SVJ (Společenství vlastníků jednotek), respektive stanovy SVJ, které vám například nemusí umožnit využít jednotku pro účely sídla společnosti. I proto je dobré si před samotnou koupí stanovy řádně prostudovat. Žádáte-li banku o poskytnutí úvěru, můžete takový byt jako svůj majetek poskytnout jako zástavu a ručit jím. Zjednodušeně – pořizujete-li byt jako investici, osobní vlastnictví je pro vás správná volba. Celý proces je navíc transparentní a tím se snižuje pravděpodobnost jakéhokoli podvodu.
Jednou z výhod také je, že jej můžete odepisovat a snížit si tak daňový základ pro platbu daně z příjmu – což například u družstevního vlastnictví možné není. Je rovněž součástí dědictví. Pořizovací cena je však oproti družstevnímu vlastnictví standardně o 5 – 10 % vyšší, s vlastnictvím je spojená daň z nemovitosti, která se jednou ročně platí finančnímu úřadu a při pořízení si jako kupující sáhnete do kapsy pro 4 % z kupní ceny pro daň z nabytí nemovitosti, což už také není zanedbatelná částka.
Bytové družstvo
Rozhodnete-li se pořídit si byt v družstevním vlastnictví, je třeba si uvědomit, že majitelem se nestáváte vy. Právnická osoba, tedy bytové družstvo, je v katastru nemovitostí uvedena jako vlastník, který má povinnost platit daň z nemovitosti a vy jste „pouze“ členem tohoto družstva. Pořízením nemovitosti si kupujete právo nájmu v dané bytové jednotce a nemovitost je pak definována jako přesně určený a konkrétně vymezený podíl na majetku družstva. Celý proces koupě je však výrazně rychlejší, neboť nedochází k přepisům do katastru. Postačí smlouva o převodu členských práv. Družstevní byt můžete také bezplatně nabýt, takový úkon však podléhá rozhodnutí družstva o bezplatném převodu. Změna vlastníka se dává družstvu pouze na vědomí, nabyvatelem však musí být osoba, která se jím může stát dle stanov daného družstva. Toto obvykle bývá omezeno těm, kdo nemají trvalý pobyt na území ČR. Při pokusu převést družstevní podíl na osobu, která nesplňuje podmínky dané ve stanovách dojde k zamítnutí tohoto převodu. Družstvu se obvykle za převod neplatí žádný poplatek a samotné nabytí družstevního bytu nepodléhá dani z nabytí nemovitosti.
Celkově je na koupi bytu v družstevním vlastnictví lákavá pořizovací cena, která je mnohdy nižší než v případě bytů v osobním vlastnictví právě z důvodu složitějšího vlastnického poměru. Při převodu družstevního podílu neplatíte také žádnou daň z převodu nemovitosti a protože nejste vlastníkem zapsaným v katastru, nepodáváte ani přiznání k dani z nemovitosti. Po dohodě s bytovým družstvem je v budoucnu také možnost převést byt z družstevního do osobního vlastnictví. Tento typ vlastnictví je výhodný také pro ty, kdo jako vlastníci chtějí zůstat v anonymitě. „Jako člen družstva jste totiž nedohledatelný. Je to spekulativní, méně transparentní prostředí. O to se zvyšují rizika“, říká Petr Šach, majitel realitní kanceláře RE/MAX Scopus.
Máte-li ale v plánu pořídit si byt jako investici a začít jej pronajímat, ve většině případů k tomu budete potřebovat písemný souhlas vlastníka, tedy bytového družstva. „Pokud budete mít smůlu a vyberete si komplikované nájemníky, při opakovaném porušování domovního řádu, který je určen stanovami, vás může družstvo jako člena vyloučit. To se vám v případě osobního vlastnictví stát nemůže,“ pokračuje Petr Šach. „Souhlas budete potřebovat i v případě rekonstrukce bytu.“
Podílové spoluvlastnictví nemovitosti
Další formou vlastnictví nemovitosti, která však není častá, je podílové spoluvlastnictví. Kupující získává svůj podíl na nemovitosti jako člen s.r.o. Celý proces nákupu a prodeje se řídí obchodním zákoníkem a důležité je vědět, že banka vám na tento nákup peníze nepůjčí, neboť nemá zájem stát se obchodním podílníkem. Pořízení nemovitosti pak vyžaduje vlastní zdroje financování. V případě převodu nemovitosti, její rekonstrukce či jakékoli další manipulace nebo úprav je třeba svolat valnou hromadu a podle pravidel definovaných ve společenské smlouvě se musí valná hromada, tedy všichni spoluvlastníci daného s.r.o., dohodnout To však může být velice komplikované.
„Nedá se jednoznačně určit, který typ pořízení nemovitosti je výhodnější, každá forma má své pro a proti, dá se ale určit, která z nich je v dané situaci vhodná,“ uzavírá Petr Šach.
