Chystám se prodat svoji nemovitost. Jako prodejce mám zájem prodat za co nejvyšší cenu, kupec ale hledá mezi nemovitostmi za cenu nižší. Jak správně stanovím svoji cenu tak, aby se moje nabídka potkala s poptávkou a moje nemovitost neskončila „viset“ mezi neprodejnými inzeráty? Správná volba ceny totiž dokáže uspokojit obě strany.
Obsah článku:
Proč je dobré správně stanovit cenu už od začátku?
Stanovování prodejní ceny nemovitosti má svá pravidla. Prodávající mají tendenci zkusit nemovitost prodat za co nejvyšší cenu a tak často stanovují částku podle toho, kolik peněz chtějí prodejem nemovitosti získat. Výsledná cifra se ale pohybuje v nereálných mezích, zvláště, pokud je majitelů dané nemovitosti více. Realitní makléři se také často ve své praxi setkávají se situací, kdy klient vychází z ceny, za kterou nemovitost kdysi pořídil a přičítá k ní peníze, které do nemovitosti, jejích úprav nebo rekonstrukce následně vložil. Stejnou zkušenost má například i Petr Šach, majitel realitní kanceláře RE/MAX Scopus. „Klienti se na nás často obrací s žádostí o stanovení reálné prodejní ceny jejich nemovitosti. Chybou je, pokud se to stane až v momentě, kdy po několika měsících zjistí, že je jejich nemovitost neprodejná. To se potom napravuje obtížněji, neboť potenciální zájemci trh dlouhodobě sledují a všímají si vývoje cen i nemovitostí, jejichž důvěryhodnost se snižuje právě tím, že jsou delší dobu neprodejné. Ani vlastní průzkum není přesný, neboť ceny realit na prodejních portálech nejsou určeny správně a řada z nich následně skončí v kategorii za danou cenu „neprodejných“.“
Proč je dobré správně stanovit cenu už od začátku?
Nemovitost, která vstupuje na trh správně oceněná má potenciál získat si rychle pozornost těch, kteří aktuálně hledají a dostávají upozornění na nemovitosti nově inzerované. Ti mají pocit, že musí rychle reagovat, aby jim nová nabídka neunikla. Pohybuje-li se v odpovídající cenové hladině, dostane se k více zájemcům, kteří se na nemovitost přijdou podívat. Takových prohlídek je při správně stanovené ceně obvykle přibližně 7 za prvních 10 dnů inzerce a celkově si získá více vážných zájemců. Mezi nimi je pak možné například zorganizovat aukci, o které si více řekneme níže, a maximalizovat tak prodejní cenu dle aktuálního trhu.
„Často vídáme případy, kdy prodávající „přepálí“ cenu na začátku a čeká, jestli se někdo chytí. Kupující a jejich makléři mají ale o nabízených nemovitostech dobrý přehled a cena, která se neustále upravuje nebo inzerát, který na inzertním portálu visí dlouho, začíná působit nedůvěryhodně. Kupující tak o ni přestane jevit zájem, neboť ji považuje za problematickou. Nastaví-li se správně cena, nejpozději do 2 měsíců by nemovitost měla být prodaná. Je lepší dát dnes cenu nižší než potom neustále slevovat, neboť prodávající nakonec odchází z prodeje se špatným pocitem, jestli neslevil moc,“ říká Petr Šach. „Máme také řadu zkušeností s moderním konceptem elektronických aukcí, kdy více zájemců může o nemovitost soutěžit.“
Nejvýhodnější způsob prodeje nemovitosti? Aukce!
Prodej nemovitostí v elektronické aukci se stává běžnou praxí. Realitní síť RE/MAX kupříkladu eviduje už stovky takto prodaných bytů či domů. Tento systém je flexibilnější než tradiční způsob prodeje a pro prodávajícího zajímavější než klasický prodej nemovitosti. Navíc řeší aktuálně častý problém, kdy o jednu nemovitost stojí více zájemců. Mezi základní výhody prodeje nemovitosti formou elektronické aukce patří vyšší dosažená prodejní cena a možnost lépe si definovat podmínky, jako například termín zaplacení kupní ceny, platbu hotově či hypotečním úvěrem a podobně. Pokud je aukce nemovitosti správně připravená, lze díky ní při prodeji dosáhnout nejlepší možné ceny. „Aukce používáme v případech, kdy o koupi nemovitosti projeví zájem více potenciálních kupců současně. Všichni dostanou možnost přijít na prohlídku v předem stanoveném termínu, kde zároveň dostanou detailní informace o tom, jak aukce probíhá a jaké jsou její podmínky,“ vysvětluje Petr Šach.
Další výhodou elektronické aukce je fakt, že potenciální zájemci nemusí skládat žádnou jistinu, aby mohli do aukce vůbec vstoupit. Všichni jsou při první prohlídce seznámeni se způsobem prodeje a dostanou informace o průběhu aukce. Záleží jen na nich, zda do aukce nakonec vstoupí či zda budou hledat jinou nemovitost. „Moje osobní zkušenost je ale ta, že z původního počtu zájemců podá nabídku v aukci zhruba polovina zájemců,“ dodává Petr Šach.
V čem vám při stanovení ceny pomůže realitní makléř?
U definování správné ceny hraje roli několik faktorů. Především jsou to zrealizované prodeje, do kterých realitní kancelář má přístup. „Díky ucelenému přehledu uskutečněných prodejů vidí realitní makléř reálné, zobchodované ceny nemovitostí v nejbližším okolí. Umí zmapovat aktuální inzerci na trhu a posoudit stav nemovitosti. S tím si prodávající sám neporadí,“ dodává Petr Šach. „Máme k dispozici také přístup do cenové mapy trhu, která analýzu doplní.“
